房屋征收拆迁财务管理中的几个重点

虽然房屋征收和房屋拆迁具有不同的法律意义、不同的实施主体、不同的适用范围、不同的程序和不同的补偿机制，但在财务处理方面没有太大的差异。拆迁补偿是指拆迁人按照《国有土地上房屋征收补偿条例》的规定，对被拆迁房屋所有人给予的补偿。拆迁补偿的方式可以是货币补偿、房屋产权交换、货币补偿和产权置换相结合。正是由于补偿方式的多样性和拆迁户性质的多样性，财务处理也很困难。下面我们分别讨论了房屋征收拆迁财务管理中的几个重点和难点问题，以及解决方案。

 

一、财务预算

 

包括年度总资金预算、各项目进度预算、季度融资安排。我相信所有企业都将面临资本预算管理的问题。房屋征收拆迁企业最难控制的是拆迁协议签订的进展。钉子户或其他事故的发生将严重影响项目进度预算，然后扰乱我们的融资计划，影响年度总资金预算。

 

密切联系拆迁部门，根据各项目的具体进度计划，制定每月、每年的资金预算。每月汇总资料，及时分析资金收支计划的实施情况。根据项目进度实时调整融资计划。这种对策非常被动。如果第一手信息不能及时收集，将影响以后的所有工作。有条件的企业可以建立ERP系统，各部门实施资源共享，将大大提高财务工作效率。

 

二、拆迁成本核算

 

拆迁费用包括土地征用费、拆迁补偿费、测量评估公告等间接费用和财务费用。拆迁成本的核算是我们的关键管理内容之一。

 

首先，必须收集各拆迁项目的名称、内容、概算等资料。这是财务分项目立账的重要依据，也是项目未来竣工决算的重要依据。征地费一般包括征地补偿费、附属物补偿费、缴纳社保资金、征地管理费、征地指标费。要及时掌握政府和社会保障部门的有关法律法规。特别是社会保障基金的内容，年度规定不同，如果条件允许，尽量选择在社会保障部门新基数出来之前支付（近年来社会保障基数呈上升趋势）。拆迁补偿费一般分为单位拆迁补偿费和居民个人拆迁补偿费，应分别核算。以单位拆迁为例：补偿内容一般包括土地价值、建筑价值（含装修价值）、设备搬迁补偿、停业损失一次性补偿、提前腾空奖励、4个月临时安置补助费、货币安置奖励等奖励等。对于被征收房屋的价值，通常需要双方协商选择房地产价格评估机构进行评估和确定。如果对评估结果有很大争议，最终评估值可以通过选择三家评估机构给出的平均评估价格来确定。被拆迁单位的拆迁面积必须仔细区分未超过批准期限的合法建筑面积和临时建筑面积，导致未来安置费用计算不同；土地性质必须区分是划拨土地还是出让土地，这将涉及土地价值的差异。此外，公告费、测绘费、旧房拆迁费、评估费、规划设计费、临时安置房工程费等间接费用应遵循多价比较、成本最低的原则，努力最大化企业价值。项目竣工结算前，用于拆迁项目的资金产生的利息费用应当资本化，并计入拆迁项目的成本核算。

 

三、拆迁户管理

 

涉及成千上万的拆迁户、所有拆迁户的补偿支付、后续过渡费支付。工作量巨大，后续管理需要。

 

除按客户分类设置详细科目外。建议企业开发设置专业软件，用于整个征收、拆迁、安置过程，各部门设置相应权限使用，财务部门及时输入拆迁户补偿支付、过渡费支付期等信息。或者使用EXCEL电子表格对所有拆迁户的数据档案进行登记管理，建立电子账户进行管理。包括每个拆迁户的详细协议内容和付款情况。在主页上设置目录，使用超链接设置可以打开每个拆迁户的内容信息表。利用EXCEL强大的电子表计算功能，还可以总结和分析各种数据，提高财务统计和分析管理能力。

 

四、安置房结算管理

 

拆迁户众多，涉及新房款、增购、换购、营业房置换、就地安置、异地安置等现象，安置结算难度大。

 

安置方式一般分为货币补偿、产权置换、组合补偿三种方式。其中，由于各种原因，产权置换会形成两种情况：异地安置和就地回迁安置。对于安置户的管理，一般先按拆迁地块收集，再按不同的补偿方式对分子集分专员进行结算管理。这种分工方式有利于结算人员熟练专务，提高效率。货币补偿是最简单的，不再重复。部分地区就地安置和异地安置会涉及税收优惠问题，财务人员应分列明细科目进行反映。产权置换一般会出现增购、置换等现象。在专业软件或EXCEL表中，应设置包含各种补偿方式所需计算的内容项(老房子面积、老房子市场评估价值、各种奖励、新房子面积、优惠价格、置换价格、市场价格等)。)，并设置钩稽关系，自动结算应支付的房款、物业维修资金等收款。最复杂的是组合补偿。两种补偿机制不同，奖励金额不同，同时也方便统计安置面积等数据。更有效的处理方法是将原拆迁面积按协商比例分为货币补偿和产权置换，分别签订协议。完成货币补偿协议后，将另一项协议归类为产权置换。此外，如果前期已经预收房款，在会计处理和对外申报时，还需要注意抵扣预收已经缴纳的税款。

 

综上所述，本文对房屋征收拆迁企业必然面临的重点难点问题进行了大致分析，并提出了有效的解决方案。希望能帮助房屋征收企业的财务管理人员轻松应对这些实际问题。