土地增值税的市场规模效应

土地增值税的市场规模效应

1．对房地产市场商品供应的影响：调整房地产企业合理收入，促进房地产产业健康发展。

近年来，房地产行业开发投资逐年快速增长的主要原因之一是房地产行业利润高，土地增值使房地产项目利润远高于其他行业。但与此同时，与房地产行业的高利润形成鲜明对比的是，房地产税并没有呈现出上升趋势，如2004年房地产企业营业税和附加额仅占房地产企业营业收入的3.1％，国家未能从蓬勃发展的房地产业中获得应有的利益。

价格上涨应该是政府管理房地产市场的政策目标之一，也反映了政策制定者参与土地增值收入分配并从中获取利益的意识形态意志。首先，按照社会公平的原则，土地价格的自然上涨或土地租金的自然增值完全是不劳而获的利益，因此地主无权独自占有这一利益，否则将违背社会正义，失去社会公平。其次，根据贡献原则，地价上涨是由人口增长、经济发展、社会进步等社会经济因素引起的，是社会的全部贡献。因此，租金的增加必然属于整个社会。第三，按照公共利益原则。土地价格上涨部分可以增加国家财政收入，建立各种公益事业，提高全体公民的福利水平和生活水平。征收土地增值税的目的是使土地自然价格上涨全部公开，实现土地利益、合适共享，规范土地和房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收入，维护国家权益，促进房地产业健康发展。随着经济的持续繁荣和城市化步伐的加快，土地增值惊人。因此，许多开发商都在圈地囤地。虽然国家有权在获得土地后两年内收回，但由于一些开发商与地方政府的密切关系，该规定的实施并不完整。一旦强制征收土地增值税，不仅会影响开发商的收入预期，还会给开发商的资本链带来压力，迫使他们加强开发，增加住房供应，在一定程度上改善供求关系。

因此，可以预测，加强土地增值税征收管理后，房地产开发商不仅要考虑行业竞争对价格的市场限制，还要考虑增值率过高造成的税收负担，更合理地确定行业和企业利润，对房地产市场商品供应的宏观控制发挥积极作用。

2．对房地产市场商品需求的影响：抑制房地产投机，使个人消费趋于理性。

土地增值税在抑制投机、减少和避免房地产经济泡沫方面发挥着不可或缺的作用。房地产市场是一个很容易滋生投机现象的领域。虽然投机可以看作是房地产市场繁荣的润滑剂，但从现有的实际情况来看，不仅是为了买房，而且有投资动机的消费者也在逐渐增加，有些人只是为了投机。这种现象在北京和上海的房地产市场上更为明显，特别是大多数购买高端商品房的人是香港、台湾和江苏和浙江。他们买房的目的大多不是为了生活，而是为了投机，一手进出，等待价格。这部分购房者与房地产开发商和代理商的互动将向市场发出错位信号，可能恶化不合理的商品房供应结构，导致房价全面上涨，对国民经济发展产生负面影响。土地增值税纳税人不仅有从事房地产开发的企业，还包括所有转让房地产获得非凡利润的个人，而且由于工作调动或改善生活条件，公民个人转让普通住房和个人转让原住房5年以上免税。土地增值税制度的设计清楚地显示了其抑制投机的功能。与以往强调的房地产转让征收营业税相比，可以更有效地控制价格上涨，减少转让人的利润空间，削弱转让人的投机需求。