土地增值税的价格效应

近年来，我国住宅产业的快速发展、城市人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级，对国民经济内需的大力推动取得了显著成效。但自2003年以来，房地产开发投资逐年快速增长，商品房销售价格逐年上涨，2003年增长3.4％，2004年增长5％，2005年增长9％，2006年增长7.7％，部分城市和地区房价年增长超过20％，房价已经远远超出了普通居民的购买承受能力，成为政府最头疼的经济问题。自2004年以来，政府出台了金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策，对房地产市场进行宏观调控。2006年12月28日，国务院发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的通知》，要求地方政府从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30项％－60％不同的土地增值税。2007年，土地增值税拉开了房地产市场宏观调控的序幕。本文将从经济学的角度分析征收土地增值税对房地产市场的影响。

土地增值税的价格效应

1．短期内税收负担不易转移，对调控房价具有积极意义。

根据现行税法，土地增值税实行四级累进税率。增值额超过50%的，适用30%的税率。增值额在50%至100%之间的，适用40%的税率。增值额在100%至200%之间的，适用50%的税率。增值额超过200%的，适用60%的税率。与比例税率相比，累进税率最能反映税收的纵向公平性。开发商转让房地产的增值越大，税率越高，应纳税额越多。如果开发期间土地价格飙升，开发商囤积土地和开发成本将大幅增加。短期内，由于房地产供应相对稳定，房地产供应价格弹性刚性，对于耐用消费品，与日常生活用品相比，消费者需求价格弹性较大，房地产转让人缴纳的土地增值税负担不易转移给房地产需求者，当高价土地利润低于低价土地利润时，房地产开发商将不再哄抬房价，导致房价回归供需平衡的市场规律。

2．税收负担将长期转移给消费者，房价将继续上涨。

从对住房的需求来看，一是新增城市人口的消费需求。目前，城市化进程正在加快，全国有近5亿城镇居民。按照十六大确定的目标，到2020年实现全面小康社会，城市人口将达到55%-60%。不考虑人口增长因素，也会使城市人口超过7亿。二是现有城市居民对改善住房的需求不断增加。小套房换大套房、老房子换新房、城市改造拆迁等都对新房提出了需求。更特别的是，中国有13亿人口，加上对外开放，一些大都市和沿海城市的住房需求更多地来自全国乃至国外的购买力。三是单一投资渠道造成公众剩余资金涌入带来的投资需求。中国人均GDP超过1700美元后，居民总收入大幅增加。据统计，2006年12月底，城乡居民储蓄存款余额高达16万亿元。除了满足生活的基本需要外，投资也成为许多居民考虑的重要问题。但由于市场范围的限制，普通居民能够涉足的投资领域基本局限于股市和房地产市场。

从住宅供应的角度来看，住宅应建在土地上。中国人多地少。土地的稀缺性使其价格不断上涨，土地价格的上涨必然会扩散到建成的房屋中。从目前土地市场的格局来看，土地价格不可避免地上涨有三个原因：一是土地供应商只有一个政府，即土地供应是寡头垄断，只有我一个，没有其他商店。第二，土地买家充分竞争，即出售时，拍卖几个、十几个、几十个甚至几百个土地买家，有时拍卖天价，价格必须分摊到房价；第三，地方政府有强烈的从土地上获得财政收入的欲望。在不完善的分税制度下，地方政府和中央政府的权力没有得到妥善划分。地方政府的收入来源相对萎缩，但他们必须承担日益增长的公共事务。资金短缺已成为大多数地方政府的普遍现象，尤其是县乡财政不得不解决的时候。在资金短缺与事务增加的矛盾中，地方政府将更多的收入寄托在土地出让金上。因此，土地出让金不断上涨，地方政府也有意无意地推动房价上涨，希望在高中获得更多的土地出让收入。

从长远来看，由于我国住宅的需求弹性小于住宅的供给弹性，必然导致住宅价格由需求驱动上涨。第二，建房的任何成本都必须进入房价。进入房价的有:一是建筑商的建设成本和利润，二是政府的各种税费，三是房地产开发商应承担政府应承担的道路、供排水、学校等公益基础设施；第四，土地价格高。所有国家都想控制住房需求和产出所增加的房地产税。比如土地增值税的税负必然会转移给买家，从而增加住房需求者的负担。目前还有很多，尤其是中低收入群体买不起房子，住房保障制度还不到位。一旦房价上涨，相关弱势群体的生活条件必然会恶化。