关于价值类型――公平市场价值和投资价值

1、关于价值类型――公平市场价值和投资价值

 

一般的企业价值评估，在大多数情况下，价值类型是公平的市场价值。无论是公开市场上的股票交易，还是企业股权的并购，这种评估的目的都是服务于公平市场上交易的经济行为。所以最合适的价值类型是公平的市场价值。但投资项目可能不是这样的。许多投资建设项目的价值评估是为了融资，即引入战略投资者和风险资金，或向金融机构申请贷款，向政府申请无息国债。最适合此类评估项目的价值类型是投资价值。

 

在房地产价值评估术语中，投资价值被定义为：“它是基于个人投资需求的特殊投资者或一群投资者的具体价值，不同于非个人和超然的市场价值。”在大多数企业价值评估教科书中，这种投资价值的定义也被接受。

 

投资价值与公平市场价值的主要区别如下：

 

1)对未来盈利能力的预测存在差异；

 

2)在理解风险程度和所需回报率上存在差异；

 

3)融资成本与税收状况存在差异；

 

4)当被评估的财产或企业能够与其他财产资产或企业产生协同效应时，投资价值比公平市场价值考虑得更多。

 

一些评估师用收益法将项目预测现金流折现的结果称为“项目未来的收益价值”。这一提法混淆了价值的时间概念和类型概念。只要评估基准日是当前的基准日，评估的价值就是当前的价值，而不是未来的价值。

 

二、关于评估对象

 

在一般的企业价值评估或房地产价值评估中，评估对象往往一目了然。但在投资项目的价值评估中，一些评估师不知道评估对象是什么。与评估价值类型一样，评估对象也与评估目的密切相关。评估师必须与客户充分沟通，找出评估目的，然后根据评估目的确定评估对象。

 

在大多数情况下，投资项目的价值评估是评估项目的整体价值，即包括项目所拥有的有形资产和无形资产，以及项目的负债，即项目在各种资本结构下运行所反映的价值。正如企业价值不仅等同于企业所拥有的有形资产价值一样，项目的价值也不等于项目所拥有的有形资产价值一样。因为这个被评估的项目被称为项目，所以它已经具备了一定的位置、工厂、设备、人员、计划中或已经生产的产品、计划中或现有的产品销售系统、整个管理系统和合法的项目存续资格。项目的整体相当于一个企业，但它可能是一个已经经营的企业，也可能是一个正在准备经营的企业，而不是一堆静止的资产。

 

例如，当一些已完成或即将投产的TOT项目整体转让时，项目的价值不仅应该是土地、工厂和设备等有形资产，还应该包括项目所拥有的无形资产，至少有无形资产。”Going Concern(译为“经营”或“持续经营”)。这个“Going Concern“价值是可操作项目的价值与项目有形资产的价值之间的差异。这样的项目可以成为一个“交钥匙项目”。把一堆无生命的资产变成一个可以“交钥匙”的项目需要人力、物力资源、资金和时间。因此，这个“Going Concern“价值的存在应该是显而易见的。然而，我们的许多当事人，包括一些地方政府，只关注项目的有形资产，无法判断项目价值评估的评估内容。

 

另一个例子是，一些BOT项目已经得到了无息国债的支持或商业贷款，但仍存在一些资本缺口。当一些战略投资者或风险投资者想要投资时，他们需要了解该项目的股权价值来计算他们的投资回报。此时，评估对象是该项目的股权价值。与企业价值评估中的大多数情况一样，项目股权价值评估也需要采用收益法来评估项目的整体价值，包括有形资产和无形资产。收益法可以采用股权法或投资资本法。但在使用这两种方法时，我们需要区分哪些资本是股权资本，哪些资本是债务资本，也就是说，我们需要准确地确定评估对象。

 

另一种情况是，虽然投资项目的资金来源相对较弱，但项目本身的运作非常好。作为投资者，我们需要了解投资项目的前景。在这些项目中，评估师通常是项目所有者或投资者的财务顾问，项目价值评估是咨询性质。此时，项目评估中的评估对象应为项目的无形资产。简而言之，作为评估师，我们应该向客户详细询问和了解项目价值评估的目的和用途，以便在评估报告中不含糊、正确、清晰地表达评估对象的评估要素。