针对房地产开发企业的会计核算

房地产开发企业会计工作不足

 

（1）房地产企业中的房地产项目不同于会计科目水平

 

我国会计制度中没有专门针对房地产开发企业的会计制度和标准，不利于规范房地产开发企业的会计核算。例如，开发公司除总承包外，通过“开发成本-建筑安全成本-指定分包项目”科目计算单独分包的项目，通常涉及电梯、防盗门、铝合金门窗、外墙保温、智能化、幕墙工程、防水工程、入口门、信箱等几十个项目。每个具体的项目也可以由不同的施工单位承担，即使合同中有很多支付节点，所以如果都在一个子项中，除非通过ERP系统进行控制，否则查询非常麻烦，必须通过其他EXCEL表进行辅助反映；例如，开发项目通常涉及住宅、商店、办公楼、别墅、公寓、车库等不同形式，即使目前没有会计项目，未来可能会遇到，科目设置不考虑长期因素，即使统一会计科目，但由于理解不一致也会造成科目使用混乱，有时甚至同一公司，同一合同反映在不同成本科目，不仅带来查询困难，而且容易造成遗漏，导致多付现象。例如，同一企业施工现场发生的水电费用反映在“开发成本-建设成本”中；有的记录在“开发成本-前期成本-临水临电”中，有的记录在“其他应收款-施工单位”中，从应付工程款中扣除。例如，同一企业施工现场发生的水电费用反映在“开发成本-建设成本”中；有的记录在“开发成本-前期成本-临水临电”中，有的通过“其他应收款-施工单位”核算，从应付工程款中扣除。根据会计规定，企业的所有账簿都应在年底结算，需要建立新账户。但这些规定不适合跨几个会计年度的房地产企业进行会计核算；房地产开发企业同时承担土地和房屋开发和基础设施建设的任务。会计工作应从年初投资估算开始到年底进行，并根据项目实际情况设置不同的科目。

 

(二)房地产成本费用核算随意较大

 

房地产企业规模一般较大，企业漏税、逃税、偷税现象也越来越突出。一方面，一些房地产企业会记录非法、不合规的发票，发票现象不时发生，另一方面，由于没有严格按照开发产品对象增加各种详细会计项目，成本划分不清楚，独立会计的配套设施未结算土地成本、基础设施成本、贷款利息和建筑安装工程成本，未按规定计算开发产品成本和期间成本，未完成的验收成本计算在营业成本中，通常按预计金额和合同金额支付，或直接使用借据，不按工程结算文件支付开发成本或混淆成本核算对象，提前支付成本（如下一期成本有偿转让或未单独计算自用设施的。成本），未分摊土地成本、建筑安装工程成本、基础设施成本、前期工程成本等费用；扩大期间费用的标准和范围，如管理费用完成前的贷款利息。

 

（3）收入评价指标难以反映企业的真实业绩

 

房地产开发投入产出周期长，会计报表业绩波动较大，建设期业绩较差。但房屋验收出售后，预收款项计入收入，导致经营状况无法通过净利润指标真实反映。部分房地产开发企业经营状况良好，净利润可能很小甚至负；对于房地产开发企业的业绩，其表外风险也非常重要。当房地产企业，即使在建项目多，预售良好，资本流动链优秀，盈利能力强，也可能出现正面破产，如工程施工质量问题导致赔偿或资金链断裂。