小产权房内在发展动力：经济主体利益驱动

小产权房是我国在特定时期、特定条件下的特定产品。我国小产权房是在特定时期、特定条件下。 1998年住房货币化改革后，小产权房的土地使用未经国家规划批准，未缴纳土地出让金等相关费用，未取得国家房管部门颁发的房屋所有权。小产权房由乡镇政府或村委会自行开发建设，向社会公开销售。产权证书由乡镇政府或村委会颁发。与普通商品房相比，其产权证书不具有国家认可的产权法律效力。因此，所谓的小产权本质上并不构成真正意义上的法律产权。关于小产权房问题的学者有许多研究和讨论。本文拟从经济平衡的角度探讨我国小产权房问题的根源和解决方案。

 

小产权房内在发展动力：经济主体利益驱动

 

小产权房不符合国家有关法律法规，违反了我国《土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》等有关法律法规也违反了国务院等有关部门的政策法规。然而，法律风险和政策风险巨大的小型产权住房正在蓬勃发展，1995年～2010年全国小产权房建筑面积累计超过2010年 7.6亿平方米左右，相当于同期城镇住宅竣工面积总量 8％。“十一五”期间，小产权房竣工规模达到 2.83亿平方米，比“十五”期间增长 17.8％，同期城镇住宅竣工面积相当于同期城镇住宅竣工面积 7.5％。从发展趋势来看，小产权房具有巨大的发展空间。

 

虽然不符合法律法规，但小产权房的快速发展是因为小产权房的开发建设可以提高整个经济社会的效益，具有一定的必然性和现实合理性。小产权房的出现和发展具有内在动力，即微观经济实体追求利益最大化。以下是对需求和供给的分析。

 

从需求的角度来看，需求自动创造供给。一方面，我国正处于工业化和城市化快速发展时期，目前我国城市化率是 46.6％，总的来说，正处于加速推进阶段，未来正处于加速推进阶段。 2020年，中国城市化率略高于2020年 1％提高速度。城市化进程将产生大量的住房需求。另一方面，高房价超过了许多购房者的经济能力。根据世界银行标准，发达国家的房价收入比一般在发展中国家合理的房价收入比在1.8-5.5倍之间， 3-6倍之间。根据中国社会科学院2010年《经济蓝皮书》，85％上述城镇家庭无法购买当前房价较高的房屋。因为，城市居民的房价收入比已经达到 8.31倍，农村居民房价收入比高达8.31倍 29.44倍。但小产权房不需要缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税等费用，也不需要缴纳与房地产开发相关的税费。其开发成本较低，价格仅为同区域商品房 1／2甚至 1／5左右。城市低收入阶层、农民工和刚毕业的大学生，由于房价上涨，无法释放住房的刚性需求，自然转向小产权房。

 

从供给的角度来看，乡镇集体、村民个人和房地产开发商都愿意在经济利益的驱使下开发和建设小型产权住房。小产权住房的发起人乡镇集体在小产权住房的开发建设中不需要缴纳土地出让金和各种税费，即使小产权住房的销售价格相对较低，仍可获得超额利益，是征地拆迁补偿的几倍甚至几十倍。这部分收入可以发展集体经济，增加乡镇医疗教育支出，建设各种公共服务设施。

 

通过开发小产权房，个别村民可以分享土地的增值收入。在城市化进程中，农村集体土地应由国家征收，土地由农民集体所有转为国有。“十一五”期间，国家批准的建设用地总量 228.98万公顷，其中 2010年全国批准建设用地 48.45万公顷农用地转为建设用地 33.77万公顷耕地 21.19万公顷；国有建设用地面积全年出让； 29.15万公顷，出让合同价格 2.71万亿元，分别比去年增长32.0亿元％、57.8％，其中，通过招拍挂出让土地 25.73万公顷，出让合同价格 2.6O万亿元，分别占出让总面积 88.3％和总价款的 96.0％。集体土地与国有土地的权利和价格不同，农村土地征收补偿标准较低，而小产权房的开发建设，个别村民将获得比政府补偿更多的增值收入。

 

房地产开发商不需要缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税等费用。与商品房开发相比，投资较少。虽然小产权房价格低，但成本低，扣除成本后仍能获得丰厚的利润。因此，房地产开发商愿意与乡镇集体合作开发建设小产权房。

 

在经济社会需求和供给的共同作用下，小产权房发展迅速，时至今日， El，小产权房问题不仅是一个法律问题，更是一个经济问题和社会问题。