加强房地产业税收征管对策

加强房地产业税收征管对策

1. 加强部门合作，实现税收管理社会化

与计划生育委员会、建设委员会、土地、规划、房地产、银行等有关部门密切联系合作，积极争取地方政府和有关部门的支持，收集房地产企业的税务相关信息。从计划生育委员会、建设委员会收集新建设项目、新建设项目投资计划、项目开发许可证；从规划局收集建设项目规划许可证、规划调整、项目开发建设投资进度、商品房预售计划、预售许可证、房地产产权租赁、转让、变更；从房屋改革办公室、房地产交易（招标）中心等部门收集各种形式的联合建设、集资、合作开发房地产项目信息，建立信息交流整合平台，形成联合管理、部门联动的税收保护网络和社会监控网络。

2. 加强管理措施，规范税收征管

具体规范包括：①规范和加强对“可售商品房面积”的审计，通过落实已竣工验收的开发项目实际“可售商品房面积”的实际情况，掌握能给企业带来效益的商品房数量；②规范和加强对主营业务收入的审计，核实审计对象的收入、销售单价和结算方式；③规范和加强对主营业务成本的审查，审查主要成本项目的真实情况，落实已结转业务成本的正确性；④规范和加强成本与收入的比例审计，验证成本与收入的比例程度，验证成本与收入的真实性；⑤规范和加强对期间费用的审查，确认期间费用的真实性和合法性；⑥规范和加强对投资收益的审计，确认投资是股权投资还是债权投资；收益是投资收益还是转让收益；转让收益的计算是否正确，按照税法规定进行补税，构成逃税的，移交有关部门处理。

3. 加强检查，实现税收治理法制化

一般可采用以下方法：①销售成本率与利润率的比例法。根据已售房合同定价收入的成本率或利润率，比较当期销售成本或利润，即当期实际销售成本＝(已售房总成本÷已售房合同定价收入)×100%×当期实际销售收入；②当期销售收入比例比例法。根据当期实际销售收入占售房合同定价收入的比例，比例为当期销售成本，即当期实际销售成本＝(当期实际销售收入÷已售房合同定价收入)×100%×售房总成本；③单位成本比例法。根据售房单位的成本，得出售房总成本占售房合同定价收入的比例，与当期销售成本相匹配。即当期实际销售成本＝［(可售房总成本÷可售房完工面积)×售房合同总面积÷已售房合同定价收入］×100%×当期实际销售收入。④分项目单位数量配比法。根据已售房总面积占可售房完工面积的比例，得出已售房总成本，然后根据当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比例，将当期销售成本与当期实际销售成本相匹配＝［(已售房总面积÷可售房完工面积)×100%×售房总成本］×(当期实际销售收入÷已售房合同定价收入)×100%。（注：前两种方法适用于商品房全部完工并签订销售合同时计算，款项未全部收回。后两种方法适用于商品房全部完工，部分未售出；所有已售出的商品房均已签订销售合同，但未全部收回时计算）。二是对检查案件的检查质量进行跟踪抽查。严格执行执法目标责任制，将所有偷税案件办成“铁案”。三是严格按照《税收征管法》的规定，对拖欠税款的房地产企业采取强制措施，确保税款及时足额入库。房地产企业以预售方式销售产品的，按照规定的利润率（预计利润率不低于15%）计算当期预售收入，然后纳入当期应税所得额，统一计算缴纳企业所得税，开发产品完成后进行结算调整。根据这一规定，房地产企业要想延迟纳税，利用亏损申报逃避税收的道路已经不可行，为税务稽查提供了法律保障。四是严格按照法律程序将重大案件、要案移送司法机关，依法追究其法律责任。五是完善投诉举报网络，鼓励群众举报逃税者，形成综合治理局面。

4. 建立监控体系，实现税收管理信息化

充分利用信息、网络等先进手段，提高税务管理的效率和水平，已成为税务机关面临的重点工作。加强房地产税收管理，也需要以信息化为导向和支持，将房地产税收管理信息化建设，在我国税收信息化建设的背景下，坚持“内外联系”的基本方向，加快网络建设和软件开发，利用信息手段整合资源、再造过程、简化环节，提高现代化、智能化、高效化、程序化的管理和检查水平，加快与计划、土地、城市建设、房地产管理、工商等部门和房地产开发企业的联网步伐。实现网络互联和信息共享，确保税务机关能够及时收集房地产企业的各种信息。只有严格的税务网络，逃税者才没有机会。