房地产业税收征管面临的问题

房地产业税收征管面临的问题

1. 倒挂往来不进入“收入账户”

这是房地产企业最常用的逃税方法。主要表现为：一是将预付款或当期售房款长期挂在往来账户上，作为调整利润的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是收到银行按揭款时，长期挂在“预付款”等往来账户上，不包括“销售收入”账户，延期纳税；三是外商投资回报收入，账户处理挂在“其他应付款”等往来账户上，不包括“投资收入”账户，逃征企业所得税。

2. 税前扣除项目不真实，虚列或高估成本

主要表现为：一是利用发票监管漏洞，提高施工成本，降低应纳税所得额；二是未按项目设置成本明细将完工与未完工项目成本混合，导致完工项目成本虚增，导致企业账面损失或隐瞒巨额利润；三是在道路铺设、社区绿化等配套设施建设中，尽量高估配套项目成本及相关费用；四是人为降低开发项目自用部分成本，扩大销售部分成本，降低销售部分营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预付费用，隐瞒实际利润。

3. 以房抵债、抵消费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收

主要表现为：一是以商品房抵顶银行贷款本息；顶部应分配给投资者的利润；顶部应支付的建筑安装工程款；顶部取得土地使用权的价格等相关债务直接计入交易科目。二是以商品房抵顶支付的广告费、电费等费用，不计销售收入。三是不按规定开具发票或者假发票，少计收入或者减少应税所得额。

4. 以代收账款或者其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款

主要表现为：一是代表政府有关部门和其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视预装费、电话电缆安装费、绿化费等，企业往往以代收款全部支付给委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，导致营业额减少，逃避相关税收；二是利用相关关系非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得的收入不计入收入账；四是以项目未决算、收入和成本无法准确反映为由不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、以“合作建房”、“外商投资企业”等名义骗取税收优惠，也是房地产业逃税的主要手段。