房地产企业财务风险应对策略

房地产企业财务风险应对策略

 

（1）政府可以采取以下措施进行宏观调控

 

1.因城市建设，降低购房者成本，保障购房者权益

 

政府应支持商品房市场，以满足购房者的需求，稳定地价、房价和预期，促进房地产业的良性循环和健康发展。包括放松贷款限制，降低首付比例，降低抵押贷款利率，放松公积金贷款。例如，商业银行适度增加抵押贷款，小幅降低抵押贷款利率，以促进个人抵押贷款的稳定增长。

 

2.稳定就业，使人民收入稳步上升，从而对未来建立良好的信心和期望

 

中国强调实施就业优先战略的重要性，是巩固党的执政基础，适应国情和发展阶段的需要，也是促进高质量经济发展和改善民生的关键措施。为了实现这一目标，我们需要完善就业公共服务体系和关键群体的就业支持体系，加强对困难群体的就业支持，让每个人都有机会通过努力工作实现自己的发展。此外，还需要协调城乡就业政策体系，消除阻碍劳动力和人才流动的制度和政策弊端，使每个人都有机会通过努力工作实现更好的生活。为了完善促进创业的就业保障制度，需要支持和规范新就业形式的发展。同时，完善劳动者权益保护制度，加强灵活就业和新就业形式劳动者权益保护。这些措施将有助于提高人民的获得感、幸福感和安全感，并对未来建立良好的信心和期望。

 

3.优化收入分配，减轻税收负担，改善经济结构，优化营商环境，严格管理财政支出，减少金融泡沫

 

优化收入分配，包括完善分配制度，规范平台企业健康发展，加强税收调整。这些措施旨在促进公平的机会。政府可以通过完善个人所得税制度、优化消费税征收范围和税率结构、加强土地出让收入管理等政策来减轻税收负担。通过这些措施，我们可以更好地发挥税收调整的作用，促进经济的可持续发展和社会公平正义。

 

改善经济结构，优化商业环境，包括建设高水平社会主义市场经济体系，建设现代产业体系，全面促进农村振兴，促进区域协调发展，促进高水平对外开放。这些措施将有利于普通人，同时提高经济发展的质量和效率，增强国家的竞争力和影响力。

 

严格控制财政支出和减少金融泡沫同样重要。通过加强财政预算绩效管理，防止解决地方政府隐性债务风险，可以有效控制财政支出的规模和方向，确保资金用于真正需要的地方和项目。同时，加强对资本市场的监督管理，防范金融风险的发生，也是维护国民经济安全稳定的重要措施。

 

4.充分利用货币政策，适度增加货币发行量

 

稳定的货币政策应该是灵活和适度的。首先，完善货币政策工具箱，包括继续发挥存款准备金率的重要作用，实施差异化存款准备金率政策，提高货币政策运作的规则性和透明度。其次，引导金融机构加强对中小企业、科技创新、绿色发展等领域的信贷支持，保持对实体经济的稳定支持。此外，深化利率市场化改革，完善市场化利率形成和传递机制，优化央行政策利率体系，发挥存款利率市场化调整机制的作用，引导金融机构将存款利率下降效果传递给贷款方，进一步促进金融机构降低实际贷款利率。这些措施将有助于保持货币供应的适度增长和经济的稳定运行，并更好地支持国家发展战略和关键领域的发展需求。

 

5.严格控制房地产企业，特别是濒临破产的房地产企业高管的出境和资产转移，必要时采取强制措施

 

政府可以通过以下措施加强管理：一是加强对房地产企业的监督管理，防止企业高管利用职权谋取私利或逃避债务。具体来说，可以采取多种手段，如加强对企业财务状况的监督审计，建立风险预警机制，完善企业治理结构。同时，对濒临破产的房地产企业，政府还应及时干预，采取必要措施保护投资者和债权人的利益；二是严格限制企业高管的出境和资产转移。对涉嫌违法的企业高管，依法追究法律责任，采取强制措施防止其逃避法律制裁。此外，还可以加强对企业高管的背景调查和信用评估，提高其违法成本和社会声誉损失；最后，要加强国际合作和信息共享，共同打击跨国企业和个人的非法活动。只有通过全球合作协调，才能更好地维护国际金融秩序和公平竞争环境。

 

（2）房地产企业可以通过“开源”和“节流”来减少市场下行对企业的影响

 

1.从“开源”的角度来看，房地产企业可以采取以下措施应对市场下行的金融风险

 

加快销售现金回报，合理利用销售折扣、现金折扣、信用期限[3]。制定收款计划，注重品牌影响力。房地产企业可以通过多种方式实现，加快销售现金回报。首先，企业可以保证销售面积和更新率，需要在价格、利润、流量和资本利息之间找到相对平衡；其次，销售合同、抵押贷款各环节有严格的时间标准，营销和财务分工合作，协调运营监控过程；此外，企业还可以振兴有限资金、预售资金监督和金融机构资本监督。最后，企业还可以合理利用销售折扣、现金折扣信用期限，制定收款计划，注重品牌影响力，提高销售收款率。

 

有效解决坏账、坏账，尽快将应收账款转化为现金流。房地产企业可以通过以下方式尽快将应收账款转化为现金流：首先，企业可以通过优化财务管理来提高收款效率。例如，制定严格的客户信用评估体系，确保与客户建立稳定的合作关系。同时，成立专门的财务团队，负责应收账款的管理，定期清理和催收账款，缩短支付周期；其次，企业还可以利用现代信息技术加强对应收账款的监控和管理。例如，采用ERP系统对销售、发货、收款等环节进行全程跟踪管理，及时发现并解决问题。同时，利用大数据技术实时监控和预警客户信用状况，防范坏账风险；最后，企业需要采取有效措施解决坏账和坏账。例如，对于一些无法收回的应收账款，可以通过法律渠道收回。对于有一定风险的应收账款，可以打折快速收回。对于完全无法收回的应收账款，需要按规定核销。

 

2.从“节流”的角度看，房地产企业可以采取以下措施应对市场下行的金融风险

 

合理利用财务杠杆。如果企业财务杠杆较低，财务风险较低，发展相对稳定，但限制企业发展；如果企业财务杠杆较高，财务风险增加，容易导致资本链断裂和破产。在资金流紧张的情况下，要减缓投资，甚至收缩原有投资。在市场低迷、现金流短缺的情况下，多元化发展的房地产企业可以适当减少甚至消除酒店、建筑、金融、家电、房地产、房地产中介等低利润多元化领域。也可以通过裁撤、合并房地产区域公司来减少支出。适度降低管理费率和销售费率。根据科瑞研究院的数据，2022年重点样本房地产企业的平均销售费率为3.2%，管理费率为3.69%，可适度降低三费水平，提高企业的竞争力和盈利能力。灵活运用股利分配政策。房地产企业在股利分配政策上具有一定的灵活性。他们可以根据自己的经营状况、市场环境和公司发展战略，制定合适的股利分配方案。这些方案可能包括纯派现、纯转增、转增与派现、派现与送股或两者兼有。合理优化资本结构。房地产企业的资本结构受融资政策、企业规模、企业需求、社会经济形势等诸多因素的影响。一般来说，企业自有资金、预售资金和银行贷款的比例应为1∶1∶1。