个人住房贷款的潜在风险

(1)融资风险

房地产行业是一个典型的资本密集型行业，其对融资的依赖明显高于一般工商行业。在房地产银行融资组成中，根据房地产开发贷款和个人住房贷款的不同风险和收益特点，考虑到房地产开发贷款的风险相对较高，中国人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。相比之下，个人住房贷款在消费信贷中的比例正在增加，因为个人住房贷款通常是商业银行积极扩大的业务领域，有些人也享受利率优惠。因此，个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或不合规的方式争取的融资渠道，将房地产融资的风险转移到个人住房贷款中。目前，房地产融资中的一些“假抵押贷款”贷款是一种代表性现象。

（2）个人住房贷款的潜在风险

对于个人住房贷款的新金融业务，商业银行一直将其发展为低风险贷款，只看到其利润，而不注意其风险，忽视其潜在风险。事实上，它的潜在风险更有害。它可以使银行倒闭，金融体系陷入危机，这在20世纪80年代和日本90年代也有类似的情况。下面分析一些个人住房贷款的潜在风险。 1、利率风险是指借款人在贷款合同期内因市场利率变化而提前偿还贷款，发生理性违约。在经济活动中，存在大量的不确定因素，如资本供需、通货膨胀率等，从而导致金融市场的变化。借款人有可能做出提前偿还或偿还贷款的决定，使银行贷方遭受损失，形成利率风险。个人住房贷款利率低，年利率5．04％（自2002年2月21日起），长期贷款为15至30年。一旦货币政策收紧，存款利率上升，银行几乎没有利润，甚至存款利率可能高于贷款利率。 2、个人住房贷款市场不规范，银行间竞争无序，放宽贷款审批条件，增加银行贷款风险。 3、由于整个社会信用体系的不完善，个人住房贷款造成了许多不必要的纠纷，潜在着意想不到的风险。 4、我国法律制度不完善，诉讼过程中的风险。 5、个人住房贷款最大的潜在风险是房地产市场本身的周期性问题。

（3）贷款中的操作风险

从经营风险的角度来看，由于缺乏必要的相关法律约束，加上主要商业银行之间的激烈竞争，银行信贷部门有时竞相降低贷款人的首付比例，以扩大其业务范围，或放松贷款人的审批条件。中国曾经受到各方青睐的个人住房贷款“零首付”被中央银行发布。由于“零首付”风险较大，购房者在申请贷款后的前几年还款压力较大，容易产生不良贷款。同时，也很容易让非法开发商与客户达成默契，以获得银行资金。在经营过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款前台、中后台没有严格区分责任，客户的信用状况没有严格控制。

从目前的情况来看，商业银行在同一城市经营个人房地产信贷业务网点，在授权不严格的情况下，贷款人可以同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无法偿还，抵押物往往难以处置，资产不能分割，没有相应的法律保障拍卖，折扣程序顺利实施。

（四）抵押贷款风险

根据风险原因，住房抵押贷款风险可分为抵押产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押价格风险、贷款条件风险、抵押处置风险等。事实上，个人住房贷款的风险防范不仅仅是“零首付”问题，即使贷款金额和抵押物的实际价值不超过80％个人住房抵押贷款和不超过60笔％个人商业住房贷款也存在风险问题。调查显示，1999年某地个人住房贷款不良率为零，但随着个人贷款业务的快速增长，不良贷款从2000年开始上升，到年底，不良贷款率达到0.2％，截至今年5月底，不良贷款率又上升为0.5％。虽然只上升了0.3个百分点，但它隐含着巨大的潜在风险，因为个人住房贷款客户多，面广分散，基础大，期限长，风险点多，难以控制。此外，该业务正处于起步阶段。当然，上述调查并不代表整体情况，但“上升”表明个人住房贷款风险正在缓慢上升。