微观财务分析方法

引言

 

营业税改征增值税改革（以下简称“营业税改征增值税”）是指将税务机关征收的营业税改征增值税。“营业税改征增值税”扩大到房地产业后，房地产企业应是最直观地感受到税收环境变化的市场单位，税收负担的变化将直接影响房地产企业的生产经营活动。为有效反映房地产企业营业税改征增值税后流转税负的变化，本文以增值税计算公式为基础，采用微观财务分析方法，采用生产法估计进项税额，利用房地产上市公司年度财务报表数据计算其税负，以反映房地产企业“营业税改征增值税”税负的变化。

 

一、微观财务分析方法

 

增值税的一般计算规则是：应缴纳增值税=增值税销项税-增值税进项税。

 

在其销项税额的计算中，根据现行房地产业“营改增”税率安排，改革后其应税增值税税率为11%。

 

房地产行业进项税包括主营业务成本、新固定资产、土地出让金等可抵扣进项税扩展项目。主营业务成本可抵扣进项税是房地产行业成本可抵扣增值税的一部分。其中，主营业务收入可从上市公司年报财务报表项目附注中获得相应数据，年报中现金流量表补充数据可获得新折旧，年报中资产负债表中应付职工工资的数据可用于人工成本。本文根据相关研究成果，选择主营业务成本的30%作为估算。主营业务成本的可抵扣比例采用生产法按中间投资比例进行估算。

 

在房地产企业新增固定资产中，房屋、建筑物等企业自有的房地产纳入营改增进项税的可抵扣范围，两者的可抵扣税率分别为17%和11%。

 

鉴于地价在房地产行业成本中所占比例较大，土地出让金及相关土地成本能否作为进项抵扣税，将极大地影响房地产企业的增值税规模。根据财政部、国家税务总局发布的有关文件，本文以房地产企业地价成本的11%作为项税。

 

二、样本企业微观财务计算

 

为筛选出具有代表性的房地产企业作为微观财务计算的分析样本，本文从沪深以房地产开发和销售为主的上市企业中进行了筛选。同时，结合上市公司年度财务报表披露信息的详细性和完整性，最终筛选出绿地控股、万科A等10家房地产行业“营改增”微观财务计算样本企业。根据上述计算方法，本文从这些上市公司2015年度报告中获取主营业务成本、主营业务收入等数据，计算出现行税制，即房地产业“营改增”后增值税进项税额和销项税额的11%。

 

在分别获得房地产企业的增值税进项税额和销项税额后，可以通过减少两者来获得企业在“营改增”后应缴纳的增值税额。通过与企业应缴纳的原营业税进行比较，可以直观地反映“营改增”对企业税负的变化。这里使用的样本企业应缴纳的营业税来自当年财务报表项目附注中的营业税和附加数据。结果如下表1所示。

 

三、结语

 

从结果可以看出，由于经营手段、方式和行为的不同，不同房地产企业的进项税抵扣率和规模也不同，使得“营改增”后的税负变化程度也不同。当房地产行业增值税税率为现行制定的11%时，样本房地产企业的流转税负略有上升，平均上升率仅为0.65%，上升率最大的只有不到1.5%。可见，在当前税制下，房地产行业的流转税负与改革前大致平衡。

 

“营改增”的提出和实施有减轻行业税负的要求，改革时保持政府税收稳定也是必不可少的。综合考虑这些因素，房地产企业“营改增”选取的11%增值税税率较高或较低，更好地满足了这些要求，合理地达到了“营改增”应有的税负效应。