企业会计中的融资租赁

一、出租房租金收入核算存在问题

 

与土地出让收入类似，企业通过出租房屋增加的利润并不占多数，但它具有收入的隐蔽性。例如，新建商品房在出售前属于库存，出租这些库存可以收回一定数量的收入资金。然而，在许多情况下，这部分资金并没有被记录下来。另一方面，一些专门为出租而设计的商品房，在租金收入的具体金额和租金的入账时间点，通常由开发商操纵，使房地产开发企业陷入被动境地，给租金监管带来很大困难。

 

二、办公楼租赁业务和新会计准则中的投资性房地产业务

 

（1）新会计准则中增加的科目

 

将“投资性房地产”科目设置为新会计准则中的附加科目。什么是“投资性房地产”？它是指赚取租金或资本增值，或两者都具有的房地产。包括出租土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、出租建筑物、

 

（二）投资性房地产的范围

 

通过租赁转让的土地使用权和租赁的建筑物。其中，通过租赁转让的土地使用权是指企业通过转让取得的土地使用权；租赁建筑物是指企业所有的产权。

 

（3）企业会计中的融资租赁

 

根据《企业会计制度》的有关规定，只要满足以下五种情况之一，就可以认定为融资租赁。一是租赁合同期满后，承租人成为房屋所有人，拥有所有权。二是承租人有权购买租赁房屋，预计购买价格远低于行使选择权时租赁资产的公允价值。第三，在很大一部分情况下，租赁资产的使用寿命由租赁期占用。第四，从出租人的角度来看，租赁开始日最低租赁收入的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的原账面价值。第五，如果租赁的房屋、土地和建筑物非常特殊，如果不重组，合法用户只有承租人。根据税法规定，房地产开发企业的租赁业务分为临时租赁、经营租赁和融资租赁三种不同形式，所得税待遇也各不相同。

 

三、办公楼租金会计处理及预收租金会计处理

 

（1）自用办公楼按账面原值和累计折旧出借：投资性房地产（原值）贷款：固定资产（原值）贷款：累计折旧（办公楼累计折旧）贷款：投资性房地产累计折旧（办公楼累计折旧）

 

（2）按期（月）计提投资性房地产折旧或摊销贷款：管理费（折旧）贷款：投资性房地产累计折旧（摊销）

 

（3）租金收入贷款：银行存款贷款：预收账款

 

（4）提取税款：营业税及附加贷款：应纳税额-城建税应纳税额-教育费附加税额

 

（5）结转租金收入、成本、税收贷款：预收账款贷款：主营业务收入贷款：主营业务收入贷款：本年利润贷款：本年利润贷款：主营业务支出：主营业务支出

 

（6）纳税贷款：应纳税-城建税应纳税-教育费附加贷款：银行存款（或现金）