对比分析企业报告的现金流结构

一、公司开发支付的信贷资金与房地产项目自身到位不一致

 

“投资项目自有资金一般比银行贷款资金早”是房地产开发企业贷款的基本前提。因为，在编制房地产企业财务报告的过程中，“存货”科目一般负责公司开发项目投资成本的核算。内审人员在进行相关现场核查时，一般通过比较房地产开发企业财务报表附注来分析“存货”科目中的资金来源。换句话说，企业财务报表中“存货”科目的余额与企业银行贷款余额与企业销售收入的差额值得是房地产企业在日常工作中投入自筹资金的大小。接下来，我们将企业自有资金与分析报告中企业投资项目的项目资金进行比较，从而有效查明房地产企业没有落实“投资项目自有资金一般比银行贷款资金早”的前提。例如：北京企业，B公司计划完成“未来新城”项目投资开发，分析B公司二期项目分析报告，“未来新城”项目总投资47762万元，即以下两部分，第一部分为企业自有资金，企业预购收入10116元，第二部分为企业银行贷款。2009年1月，企业银行贷款经办银行向B公司发放项目贷款2.5万元。B公司2009年末审计的财务数据结果为“存货”账户余额，计算“未来新城”二期项目总开发成本，金额9723万元。由于该项目此时尚未销售，企业资金主要来自部分企业自有资金来源和部分企业银行贷款来源。通过详细科学的计算，将“未来新城”项目在经办银行的贷款额度从3500万元中剔除。2009年后期企业自有资金6223万元。在“未来新城”项目评估报告中，B公司需要投资12646万元自筹资金，两者差距很大。可以看出，在贷款审计要求中，公司没有按照实际需要实施“投资项目自有资金一般比银行贷款资金投资早”的前提条件。

 

二、对比分析企业报告的现金流结构，获得部分房地产企业少量信贷资金被关联公司占用

 

对企业报表现金流结构的比较分析，是指在公司负债表和现金流表相关数据分析的前提下，更清楚公司现金流入和流出的组成，以便办理银行贷款资金是否规范使用，贷款人将贷款资金用于公司项目的开发建设，而不是被借款人挪用和占用进行更深入的调查。以B企业为例，B项目公司成立于2011年，成立于北京，主要负责“龙腾花园”项目投资开发，公司完成2.5亿元贷款，2.5亿元贷款是“龙腾花园”项目的重要开发基金，B企业将全部贷款转移给建设单位C企业，D公司是C集团公司的分公司。内审人员对2012年贷款人审计的财务报告现金流入及相应的内审人员对2012年经审计的财务报告现金流入及费用进行了强有效的分析，发现2012年，上述公司财务报表中的“银行贷款”现金流入科目多出2亿元现金，“预收账款”科目现金相应增加0.3亿元；在2011年主要现金净流出科目分析中，“存货”科目计算的企业项目开发成本为1.2亿元，“其他应收款”科目资金流出为1.1亿元。根据D企业现金流入和现金流出的分析结果，贷款人向经办银行的信贷资金不少于0.8亿元（银行贷款增加2亿元-存货增加1.2亿元=0.8亿元），这些资金不用于项目开发，B企业财务报表附注中的“其他应收账款”科目显示，其他应收账款0.5亿元来自C企业。因此，不排除经办银行信贷资金未能正确用于项目实施建设，部分资金可能被集团母公司占用。