透视房地产税收征管现状

透视房地产税收征管现状

1. 从房地产税收入的角度来看，

虽然房地产行业实现的税收，无论是税收类型、总收入还是收入结构都显著增长，这是由房地产市场的持续发展和税收管理，成为房地产行业税收增长的强大动力，但进一步深入分析将面临一些突出问题：一是税收信息扭曲，税收基础可信度小，导致大量房地产税损失；二是纳税人申报意识和质量不高。销售收入虚假、成本虚假、费用不合理、隐瞒、虚假交易价格现象突出；三是房地产市场不规范，投资结构单一，缺乏动力；四是税收改革不彻底，制约了房地产行业税收可持续增长的规模。

2. 从房地产纳税人的角度来看，

为了实现利润最大化，企业必须承担风险。利益是一把双刃剑，具有腐蚀性，过度追求往往会产生非理性的逃税行为。如果没有发现逃税，它将不可避免地赚很多钱，即使被发现和调查，它也只是补税，支付少量的罚款和滞纳金。收入与成本的巨大对比鼓励了一些房地产企业逃税的主观意图，房地产行业具有周期长、投资大、环节多的特点，为逃税留下了可操作的空间。为了追求利益最大化，一些房地产企业不惜以非法犯罪为代价，在纳税申报、拖欠、延迟纳税、逃税等方面大惊小怪。

3. 从政府和有关部门的行为来看

政府和部门正处于转型时期，为了寻求“地方和部门利益”和损害公共利益现象仍然存在，一是加快城市基础设施建设，减轻财政支出压力，地方政府在房地产开发项目中增加一些配套开发建设项目，并做出税收承诺或让步。一方面，任意减少地方收费项目或降低收费标准，另一方面要求税务机关提供税收“优惠”，支持地方房地产业的发展；另一方面，由于房地产业在地方经济中发挥着重要作用，企业与政府之间存在着“密切的关系”。在纳税方面，企业总是想寻求政府的“庇护”，地方政府的个别领导也认为企业和税务机关都是自己的两个“钱口袋”。企业发展和税收增长是两个方面的问题，影响税务机关的公平执法；第三，土地管理呈现两种相反的趋势。一方面，为了吸引投资，各开发区以低价甚至免费出让土地。另一方面，为了获得资金，政府试图以高价出售商业用地。有些人认为房地产是城市的小金库并不过分。受利益驱使，地方政府肆意开放相关费用。据相关统计，仅土地出让金就占地方财政收入的20%以上。相反，这一趋势形成了同样的结果，即牺牲国家利益，政府从中获得更多的利益。地方政府在重视和依赖房地产业发展的同时，在一定程度上忽视了房地产企业的逃税行为，造成了大量的房地产税收损失。

4. 从地方税务部门本身来看

开发房地产项目，需要经过多个行政部门的批准、许可和监督，这些部门在一定程度上掌握了房地产开发信息。首先，由于税务机关与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，为房地产企业提供了逃税的机会。第二，房地产开发是一个复杂的系统工程，税务机关仅限于人力物力资源，建筑安装采购的各种材料来源、数量和价格难以核实；房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以查明；银行难以掌握个人抵押贷款的支付时间和金额，增加了遏制房地产业逃税的难度。第三，由于各种因素的干扰，税务机关对房地产企业逃税违法行为的打击力度不够，往往是补充处罚，没有形成强大的威慑力量，鼓励逃税现象的产生和蔓延。