公允价值在投资性房地产中应用的现状及原因

会计准则改革的一个重要方向是提高财务信息的相关性，公允价值在这方面比历史成本更有优势。投资性房地产具有投资功能，采用公允价值计量模式可以向投资者传达有用的决策信息，因此许多国家将公允价值引入投资性房地产的准则。中国的会计准则与国际标准相同。此外，中国的情况相对特殊，近年来房地产市场快速增长，基于公允价值可能带来的经济后果，中国对公允价值在投资性房地产中的应用非常保守，投资性房地产企业较多，但公允价值模式计算投资性房地产企业较少，公允价值在中国的应用过程缓慢，与发达国家差距较大。根据市场传递的信号，未来房地产市场可能趋于稳定，起伏的可能性很小，在这样的市场环境中应用公允价值可以消除人们对其财务波动的担忧。

 

公允价值在投资性房地产中应用的现状及原因

 

（1）企业利用公允价值核算投资性房地产的积极性不高

 

据统计，截至2012年，在上市公司范围内，采用公允价值模式的企业仅占投资性房地产企业的4%，绝大多数企业仍采用历史成本，远低于原预期。这说明企业对投资性房地产计量模式的选择更加谨慎。当然，这种情况背后隐藏着多层次的原因。首先，我国会计准则对公允价值有很多限制。例如，如果企业采用公允价值，需要满足两个条件：活跃的房地产交易市场；企业可以从房地产交易市场获得类似或类似房地产的市场价格等相关信息，科学合理地估计投资房地产的公允价值。由此可见，监管机构并不鼓励企业采用公允价值计量。其次，公允价值计量会引起财务波动。由于近年来房地产市场非常不稳定，反映在财务报表中，投资房地产的账面价值会发生变化，投资房地产的公允价值会计入损益，从而影响企业的利润。此外，监管机构对公允价值的使用缺乏技术指导，会计准则只定义了公允价值，但没有详细说明公允价值的操作。而且，我国资本市场还不发达，缺乏大数据信息库，企业获取数据的渠道很少。如果借助专业评估机构的成果，就要付出一定的费用，既费钱又费事。

 

（二）公允价值的确定标准不统一

 

从上市公司披露的会计政策来看，企业在确定公允价值时采用的方法和标准并不统一，其中评价价格法、第三方调查报告、市场类比法应用广泛。评价价格法是指企业聘请专业评价机构进行价格评价，评价价格相对可靠。市场类比法是指同类房地产的市场价格。可见，上市公司采用的方法多种多样，但也带来了两个问题。一是会计信息的可比性较差。不同机构在确定公允价值时使用的模型和参数口径不统一。因此，不同公司的公允价值所传达的信息不可比，给财务报表用户正确解读财务报表带来诸多麻烦。二是会计政策容易被人为干预。由于没有统一的标准，企业往往选择有利于自身的方法，监管机构难以管理。然而，企业选择的评价方法往往隐藏着其特定的意图。认定方法不统一是制度漏洞造成的，会计准则在这方面没有详细的说明和指导。

 

（3）公允价值模式往往成为盈余管理的工具

 

任何会计政策都会导致经济后果，投资性房地产的公允价值模式也不例外，主要体现在资产总额的变化上。根据会计准则，公允价值计量下的账面价值会随着市场价格的变化而变化，市场价格会上涨，相应的账面价值会增加，相反，账面价值会减少。资产发生变化，负债不变，企业的资产负债率也会发生变化；影响企业利润。公允价值变动的损益与利润挂钩，公允价值的变化会传递给企业的利润。与成本模式相比，利润对公允价值模式更加敏感。此外，本准则规定，在公允价值模式下计量的投资性房地产不能再计提折旧，相应的运营成本较低，利润增加。为了融资或提高公司的业绩，再加上近年来房地产的快速增长，上市公司通常在关键时刻采用公允价值计量模式，将过去隐藏的增值转化为公司当期的利润。这种利润具有欺骗性，因为它不能代表当前业务业绩的增长。例如，根据2010年和2011年的财务报表，冠福家族的业务处于亏损状态。根据深圳证券交易所的规定，如果冠福家族的净利润在扣除非经常性损益后仍为负，将于2012年退市。到2012年，冠福家用突然由亏损转为盈利。从其报告中不难看出，2012年，冠福家用对其账面上的长期股权投资实施了会计政策变更，实现了公允价值变更损益1.49亿元。