房地产企业会计问题分析

1.企业会计信息披露不充分

 

房地产企业在发展过程中不可避免地面临多样化的风险，客观上需要对企业的信息披露提出更高的要求，特别是全面披露风险。目前，房地产企业只加强了担保抵押贷款中信息风险的披露，但不涉及房地产质量保证等方面的信息风险披露，房地产项目质量存在诸多问题。3.2开发成本核算的复杂性

 

1.1成本核算内容多种多样

 

房地产建设项目成本构成复杂，变化因素多，不确定性大。根据建设项目的不同类型，它们有自己的特点。不同类型的建设项目在投资和成本构成上也有一定的差异。房地产开发企业的开发成本主要包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费六个成本项目。成本核算的特殊性主要表现为核算对象的复杂性。房地产企业对每个项目的投入巨大，开发项目在开发过程中发生的各种税费，以及各种不可预见的费用，都是房地产企业开发成本核算中必须考虑的。

 

1.2成本核算的特殊性

 

由于房地产企业的开发经营过程比较复杂，首先确定开发项目的成本核算对象比较复杂。在确定成本核算对象时，应结合开发项目的位置、用途、结构、装修、楼层高度、施工队伍等因素，考虑不同情况。二是“开发成本”账户核算内容复杂。该账户应根据成本核算对象（如土地开发、房屋开发、配套设施开发、代理建设项目开发等）设置详细账户，并根据成本项目进行详细核算。第三，开发间接成本核算复杂。开发间接成本作为内部独立核算单位开发产品的间接成本。为简化会计，防止间接开发成本重复分配，自用士地开发成本和配套设施开发成本不能有偿转让，不得分配开发间接成本。由于自用土地和配套设施的开发成本不能有偿转让，可直接分配到相关房屋的开发成本中，自用士地开发成本和配套设施的开发成本不能有偿转让

 

2.收入核算内容的复杂性

 

房地产企业的主要收入主要包括土地转让、房屋销售、配套设施销售、租赁商品租金等收入。商品房销售是房地产开发企业的主要业务。虽然其会计处理与一般制造企业销售的产品相似，但应确认收入和结转成本。但房地产企业商品房价值高，经营风险大，销售方式与一般工商企业有很大差异。房地产企业商品房销售按是否可以立即交付分为现金销售和预售，按结算方式分为分期付款销售、抵押贷款销售、一次性付款销售等。不同的销售方式导致了房地产企业收入确认与制造企业相比的特殊性。这些特殊的销售方式导致了收入确认的特殊性。

 

3.应纳税费核算的不规范性

 

房地产开发企业经常使用银行抵押贷款销售商品房，主营业务收入应根据合同或协议约定的价格确定。根据首付款在实际收到日确认收入，余额在银行按揭贷款转账之日确认收入。例如，荣盛房地产开发公司通过按揭贷款出售10套商品房，无税销售额1500万元，增值税税率9%。定金50万元，银行抵押风险抵押金为商品房不含税销售额的5%，付款为总额的30%。商品房总开发成本为850万元。会计处理如下：①收到定金：贷款：银行存款5万贷款：预收账款5万万②签订合同时，收到首付款：贷款：银行存款4.5万预收账款5万贷款：主营业务收入-商品房4.5万应缴税款-应缴增值税（销项税）4万③抵押贷款到达时：贷款：银行存款10695000其他应收款-抵押风险抵押贷款7.5万贷款：主营业务收入-商品房1万应纳税款-应纳增值税（销项税）9.45万④结转商品房销售成本：借：主营业务成本8.5万贷：开发产品-商品房8.5万⑤向银行发放房产证，收回风险抵押：贷款：银行存款7.5万贷款：其他应收款-抵押风险抵押7.5万

 

4.房地产企业贷款费用核算不规范

 

在项目招标过程中，房地产企业需要投入大量资金，对资金要求较高。一般来说，房地产企业从借贷到归还需要一定的时间，延长了资本回收周期，往往借助债务资本进行融资。但新会计准则实施后，贷款费用资本化范围扩大，贷款费用会计不规范。因此，需要具体分析是一般贷款还是特殊贷款，两种贷款计算利息计算和会计处理方法不同，有些利息资本化，有些成本化，需要关注企业会计。综上所述，房地产企业面临的风险因素很多，要求财务人员具备丰富的专业知识和技能，及时准确地预测和控制潜在的风险因素。要完善房地产企业的会计制度，保证企业会计信息的准确性和真实性。①加强房地产企业信息披露，重视其风险披露，尽量避免投资风险和财务风险；②完善房地产企业项目成本核算，明确对象和各项成本项目；③认真贯彻企业会计准则，全面应用权责发生制，落实会计基础会计工作，明确收费确认标准；④完善房地产企业贷款费用核算标准化。加强会计人员培训，有效提高财务人员专业素质，确保企业会计的准确性和科学性，促进房地产企业的有效管理，最大限度地提高效率。