“营改增”政策对房地产企业会计的影响

“营改增”政策作为我国税收改革的重要组成部分，与营业税相比，本质上存在明显差异。增值税主要根据流通环节征税，金额由营业收入改为增值税。通过实施“营改增”政策，可以有效防止以往税收中的重复纳税现象。税收征收方式的改革促进了各行业税收抵扣联系的完善。从税收角度看，可以减轻企业的税收压力，对企业未来的发展具有重要意义。下面，本文将进一步阐述和分析“营改增”政策对房地产企业会计的影响。

一、“营改增”政策下房地产企业会计变更

(一)会计科目

在实施“营改增”政策之前，房地产企业的贷款人被记为“应纳税-应纳营业税”，只设置了一个二级科目，即“应纳税-应纳营业税”，这在会计上相对简单。随着“营改增”政策的全面实施，房地产企业在增值税缴纳过程中需要对采购材料的分配、验收计价等内容进行会计核算，实现税务核算的具体性。此外，增值税会计方法更加繁琐，设置了“进项税”、“销项税”、“已缴税”、“出口退税”等多个二级科目和三级科目。

(二)会计原则

在税收改革实施之前，房地产企业缴纳的营业税包括在价内税范围内，而目前实施的增值税包括在价外税范围内。增值税不能像营业税那样直接影响房地产企业的损益，而是在资产负债表中显示。增值税的本质是由买方承担，实现价税分离，防止重复纳税。

(3)会计处理

房地产企业在实施“营改增”政策前，一般按税收计算依据缴纳税款，税收改革后按“购税扣除法”计算。此外，税收改革后，企业会计账户设置和财务处理更加麻烦。为了降低纳税成本，企业会计人员需要了解“营改增”政策的内容，确保税务会计处理的合理性，提高房地产企业的会计质量。

二是“营改增”政策对房地产企业会计核算的影响

(1)成本核算

在实施“营改增”政策之前，税前类别涉及房地产成本核算。因此，在支付过程中，实际成本通常主要是进项税。但随着税收改革的深入，企业成本核算需要在销项税额和进项税额扣除后实现，因此增值税在支付过程中的支付数量增加。因此，房地产企业在进行成本核算时，不能科学分配成本，导致票控难度逐渐加大。

(2)效益核算

房地产企业在进行现金流和效益核算时，由于现金流本身并不稳定，再加上房地产企业现金流与税收之间的反比关系，房地产企业需要将成本和收入作为企业的整体效益。在实施“营改增”政策之前，房地产企业受到营业税的影响，资本流动性相对较小。但随着“营改增”政策的实施，一般企业根据完工率明确经济效益，纳税。因此，对于房地产企业来说，经济效益影响深远，需要提高现金流。

(3)纳税费用

“营改增”政策改革后，房地产企业成本中会有大量的大型材料，零散的材料不具备取得增值税专用发票的资格。因此，企业的税负逐渐增加。而且，施工过程中的一些材料需要按6%的税率扣除。如果企业的销项税高于进项税，可以有效提高企业的纳税成本。此外，在税制改革实施之前，企业的营业税税率为5%。“营改增”政策实施后，企业税额发生了变化。结合当前销项税与进项税的差额，基本实现税收抵扣，即房地产企业销售过程中固定增值部分需要纳税，按11%的税率缴纳。